COLUMN ｜ 大阪府全域
大阪府内で空き家を売る方法は、大きく分けて2つあります。不動産会社に売り出してもらって買い手を探す方法と、買取を行う会社に直接買い取ってもらう方法です。
家の状態がよく、時間にも余裕があるなら前者、傷みや荷物が残っていて、手間をかけずに手放したいなら後者が向いています。
このページでは、どちらが合うかの考え方と、売る前に確かめておきたいこと、持ち続けた場合にかかるものを順番に整理します。私たちアキヤムスブは、大東市を拠点に、北河内の7市と東大阪市で空き家の買取を行っています。
不動産会社に依頼して売り出し、買い手を探す方法です。条件が合えば、周辺の相場に近い価格で売れる可能性があります。
一方で、買い手が見つかるまでの期間は読みにくく、内見への対応や価格の交渉も入ります。家の状態によっては、売り出す前に片付けや修繕を求められることもあります。
買取を行う会社が、直接の買い手になる方法です。買い手を探す期間がないため、手放す時期の見通しが立てやすく、内見の対応もありません。傷んでいる家や荷物が残っている家でも、そのままの状態で話を進められる場合があります。
そのかわり、価格は買い手を探して売る場合より低くなるのが一般的です。買取を行う会社は、買い取った後の片付けや修繕、その家を活かせる状態にするまでの費用と期間を見込んで価格を決めるためです。早さと手間の少なさを取るか、価格を取るか、という選び方になります。
買い手を探して売る方法が向きやすいのは、次のような場合です。
買い取ってもらう方法が向きやすいのは、次のような場合です。
売らずに貸すという道もあります。比べ方は「空き家は貸すべきか売るべきか」で整理しています。
国土交通省の令和6年空き家所有者実態調査（全国）では、空き家を取得した方法のうち「相続」が57.9%で最も多くなっています。亡くなった方の名義のままでは売却の手続きに進めないため、まず相続登記で名義を整理する必要があります。
法務局の案内によると、令和6年（2024年）4月1日から相続登記が義務化されており、不動産を相続で取得したと知った日から3年以内に申請しなければなりません。正当な理由なく怠った場合は、10万円以下の過料の対象になります。令和6年4月1日より前に相続していた不動産も義務化の対象で、3年の猶予期間が設けられています。
詳しくは「相続した空き家、どうする？」と相続登記を自分で行う場合の記事にまとめています。
共有名義の不動産全体を売るには、原則として共有者全員の同意が必要です。時間がたつと相続人の一人が亡くなり、関係者が増えていくこともあります。売るかどうかの話し合いは、早めに始めておくと進めやすくなります。詳しくは「兄弟で相続した共有名義の空き家を売るには」をご覧ください。
建築基準法では、原則として幅員4メートル以上の道路に、敷地が2メートル以上接していなければ建物を建てられません。この条件を満たさない土地は、今の家を取り壊すと新しく建てられない「再建築不可」の状態になります。
再建築不可でも、今の建物を直して使い続けることはできます。ただし、建物の種類や規模によっては、大規模な修繕や模様替えに建築確認の申請が要る場合があります（建築基準法6条）。売り方の考え方は「再建築不可の家を売りたい方へ」に書いています。
古い家では、隣地との境界があいまいだったり、塀や庭木が越境していたりすることがあります。売る前にすべてを解決しておく必要はありませんが、分かっていることは最初に伝えておくと話が早くなります。境界や越境がある家の記事もあわせてご覧ください。
荷物が残ったままの家でも、片付けを終えてから相談する必要はありません。お仏壇やご位牌など、ご家族にとって大切な品の扱いについては、ご相談ください。残置物や家具や荷物が残った家の記事でも整理しています。
売却の場面で一般的に必要になるのは、登記識別情報（いわゆる権利証）、ご本人確認書類、印鑑証明書と実印、固定資産税の納税通知書や評価証明書などです。最初からすべてそろっていなくても構いません。流れと書類は「空き家売却の流れと必要書類」にまとめています。
空き家は、住んでいなくても原則として毎年固定資産税がかかります（課税標準額が免税点に満たない場合を除きます）。総務省の資料によると、住宅が建っている土地には「住宅用地特例」があり、住宅1戸当たり200平方メートル以下の部分は課税標準が6分の1に軽減されています。建物を取り壊して更地にすると、この軽減の対象から外れます。仕組みは「空き家の固定資産税はなぜ上がる？」で解説しています。
令和5年12月13日に施行された改正空家等対策特別措置法で、「管理不全空家等」という区分が新しく設けられました。適切に管理されておらず、そのままでは倒壊などの危険がある「特定空家等」になるおそれがある空き家が対象です。
市区町村から指導を受けても改善されず、勧告まで進むと、建物が建っていても住宅用地特例の対象から外れます。いきなり行われるものではありませんが、管理が行き届かない状態が続いた先にある仕組みとして知っておく必要があります。詳しくは「管理不全空家」に指定されるとどうなるかと「空き家を放置するとどうなる」で整理しています。
換気や通水、除草、郵便物の確認、近所への気配りなど、空き家の管理は住んでいなくても続きます。遠方に住んでいる場合は、通うだけでも負担になります。空き家の維持管理にかかるものや遠方の空き家の記事もご参考ください。
空き家を売って利益が出た場合は、譲渡所得として税金がかかります（下の特例などで控除を受けられれば、税金がかからないこともあります）。全体の流れは空き家を売ったときの税金の記事で整理しています。
相続した空き家には、条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。国税庁によると、相続の開始の直前に被相続人のほかに住んでいた人がいなかった家屋であること（老人ホーム等に入所していた場合は別の扱いがあります）、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなど複数の要件があります。対象は令和9年12月31日までの譲渡で、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることも要件です。令和6年1月1日以後の譲渡で、その家と敷地等を相続または遺贈で取得した相続人が3人以上の場合は、控除額が最高2,000万円になります。
実際に適用できるかどうかは個別の状況によるため、売却を検討する際は税理士にご確認ください。概要は「相続した空き家を売ったときの税金と3,000万円特別控除」にまとめています。
家の状態ごとの考え方は、それぞれの記事で詳しく書いています。
私たちアキヤムスブは、大阪府大東市に拠点を置いています。主に対応しているのは、北河内の7市と東大阪市です。
まちごとの空き家の事情は、それぞれのページでご案内しています。
私たちは、傷んでいても、荷物が残っていても、そのままの状態で空き家の買取を検討しています。代表の私は内装金物の施工を専門とする会社を別に営んでおり、直して活かす前提で建物の状態を見ることができます。
ご相談から先は、ご相談、現地の確認、ご提案、ご契約とお引き渡しの順に進みます。遠方にお住まいの方は、立ち会いなしでのご相談も可能です。お取引は現金で、ご相談・査定は無料です。売るかどうかは、話を聞いてから決めていただいて構いません。
