COLUMN ｜ 税金の全体像
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空き家を売却すると、代金がそのまま手元に残るわけではなく、利益にあたる部分に応じて税金がかかる場合があります。ここでは、譲渡所得税や住民税がどのような考え方で決まっていくのか、大まかな仕組みを整理してお伝えします。細かい計算は所有していた経緯や資料の有無によって変わるため、最終的な判断は税理士・税務署にご確認ください。
空き家を売って得た代金から、取得費（その不動産を購入した際にかかった費用など）や譲渡費用（仲介手数料や測量費など、今回の売却にあたってかかった費用）を差し引いた残りが「譲渡所得」となり、これに対して所得税と住民税がかかる、というのが基本的な仕組みです。売却額そのものに税金がかかるわけではなく、差し引き後の利益部分にかかる、という点をまず押さえておくと理解しやすくなります。国税庁では、土地や建物を売った際の税金の計算方法について案内していますので、詳しい計算式を確認したい場合はそちらをご覧いただくか、税理士にご相談ください。
取得費は、その不動産をいつ・いくらで取得したかによって金額が変わります。古い空き家では、購入時の契約書や領収書などの資料が残っておらず、正確な取得費が分からないケースも少なくありません。この場合は一定の方法で取得費を計算する仕組みが用意されていますが、実際の購入額が分かっている場合と比べて税額が変わってくることがあるため、資料の有無を早い段階で確認しておくことをお勧めします。譲渡費用についても、どこまでが認められる費用にあたるかは個別の事情によって判断が分かれますので、あわせて確認しておきたいポイントです。
譲渡所得にかかる税率は、その不動産を所有していた期間の長さによって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分けて考える仕組みになっています。国税庁の案内では、売った年の1月1日現在で所有期間が5年を超えると長期譲渡所得（所得税15％・住民税5％）、5年以下だと短期譲渡所得（所得税30％・住民税9％）になります（このほか、令和29年分までは復興特別所得税もかかります）。相続した空き家の場合、所有期間をいつから数えるかも、事前に税理士に確認しておきたい部分です。
一定の条件を満たす相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります（令和6年1月1日以後の譲渡で、その家屋と敷地等を相続または遺贈で取得した相続人が3人以上の場合は、1人あたり最高2,000万円）。法律で定められた特例で、国税庁が案内しています。この特例は令和9年12月31日までの売却が対象で、あわせて、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることも要件です。空き家の状態や耐震性、売却の時期などに関する要件があるため、当てはまるかどうかは物件ごとに確認が必要です。譲渡所得が出る場合は、この特例が使えるかどうかで税負担が変わるため、売却を検討する早い段階で確認しておくことをお勧めします。詳しくは下記の関連記事や税理士にご確認ください。
