空き家を放置するとどうなる
——特定空家・管理不全空家・税のこと

空き家をどうするか決めきれないまま、時間が過ぎていく。そういう方に向けて、そのままにしておくと何が起こり得るのかを、知っておいたほうがいい制度の話として整理します。

空家等対策特別措置法という枠組み

空き家に関する行政の対応は、空家等対策の推進に関する特別措置法という法律に基づいて行われます。この法律は2023年（令和5年）に改正され、令和5年12月13日に施行されました。

改正前からある「特定空家等」は、そのまま放置すれば倒壊などで著しく保安上危険となるおそれのある状態、著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態などにある空家等を指します（空家法2条2項）。改正で新しく設けられたのが「管理不全空家等」です。適切な管理が行われておらず、そのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれのある空家等が対象になります（空家法13条1項）。特定空家等になる一歩手前の段階から、市区町村が関与できるようになったということです。

指導・勧告という段階

管理不全空家等に対しては、まず市区町村長による指導が行われます。指導しても改善されず、そのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれが大きいと判断されると、勧告に進みます。特定空家等については、助言・指導、勧告、命令、行政代執行という段階があります（空家法13条・22条）。

固定資産税の住宅用地特例が外れる

ここが実務上いちばん影響の大きい点です。固定資産税には住宅用地特例という仕組みがあり、住宅が建っている土地は、小規模住宅用地（住宅1戸当たり200平米以下の部分）で課税標準が価格の6分の1、一般住宅用地（200平米を超える部分。家屋の延べ床面積の10倍まで）で3分の1になります。

市区町村長から勧告を受けた特定空家等の敷地は、この特例の適用対象から除外されます。2023年の改正により、管理不全空家等について勧告を受けた場合も同様に、特例の適用対象から除外されることになりました（大阪市の案内でも、特定空家等または管理不全空家等として勧告を行った場合は、その敷地が住宅用地の特例の対象から除外されると説明されています）。特例が外れると、その土地の課税標準を軽くしていた仕組みが使えなくなるため、税額が上がることがあります。指導の段階ではまだ特例は維持されますが、勧告まで進むと影響が及ぶという流れです。

放置を続けるかどうかの判断材料として

指導や勧告は、いきなり行われるものではありません。管理が行き届いていない状態が続いた結果として発生します。逆に言えば、早い段階で家の状態を整理するか、手放す判断をすれば、こうした段階に進む前に選択肢を確保できます。

手放さずに持っておくなら、まず家の状態を保つことです。月に1回の空気の入れ替えや建物の状態確認を人に頼むこともできます（空き家の管理代行について・大東市・門真市・四條畷市・寝屋川市・東大阪市）。

空き家というだけで過料にはなりませんが、特定空家になる前から指導が入ることがあります

空き家であることだけを理由に、直ちに空家法の過料が科されるわけではありません（過料の対象は、市町村長の命令に違反した場合や、報告・立入調査を拒んだ場合などです。空家法30条）。ただし、管理不全空家等という枠組みができたことで、特定空家等になる前の段階から行政の指導・勧告の対象になり得ること、勧告を受ければ固定資産税の住宅用地特例が外れることは、事実として押さえておく必要があります。今の家がどの段階に近いか判断がつかない場合も、まずは状態を見せていただければと思います。