小規模宅地等の特例と
空き家の関係

相続税の負担を軽くする制度として名前を聞くことが多い「小規模宅地等の特例」。相続してそのまま空き家になった実家にも使えるのか、気になっている方に向けて、制度の基本的な考え方と、実際に適用を考えるうえでの注意点をお伝えします。名前だけが知られていて、実際の要件まで理解している方は少ない制度です。

小規模宅地等の特例とは

相続税の計算で、亡くなった方などの事業や住まいに使われていた土地のうち、一定の面積までの部分について評価額を減額できる「小規模宅地等の特例」があります（法令に基づく特例で、国税庁が案内しています）。たとえば、亡くなった方が住んでいた自宅の土地（特定居住用宅地等）に当たる場合は、330㎡までの部分について評価額が80％減額されます（国税庁 No.4124）。この特例が使えるかどうかで、相続税の負担が変わることがあります。ただし、減額の割合や面積の上限は、住まい・事業・貸付けなどの区分によって分かれています。この記事では制度の考え方の概要をお伝えするにとどめ、正確な内容は国税庁の案内や税理士にご確認いただくことをお勧めします。

空き家では使えない場合がある

自宅の土地として特例を使うには、相続開始の直前に亡くなった方の住まいとして使われていたことが前提です（老人ホームへの入所などで住めなくなっていた場合には、一定の要件で認められることがあります）。そのうえで、土地を取得する人ごとに要件が分かれています（国税庁 No.4124）。配偶者が取得する場合は、取得する人ごとの要件はありません。同居していた親族が取得する場合は、相続税の申告期限まで住み続け、土地を持ち続けることが要件です。それ以外の親族が取得する場合は、亡くなった方に配偶者や同居の相続人がいないこと、相続開始前3年以内に、国内にある自分や配偶者、三親等内の親族などが持つ家（亡くなった方が相続開始の直前まで住んでいた家を除きます）に住んだことがないこと、相続開始時に住んでいる家を、相続開始前に一度も所有していたことがないこと、申告期限まで土地を持ち続けることなど、複数の要件をすべて満たす必要があります。亡くなる前から空き家になっていた場合や、取得する人が既に持ち家に住んでいる場合は、要件に当てはまらないことがあります。同じように見える実家でも、暮らしていた経緯や相続人の状況によって結論が変わるため、個別の事情に応じた確認が欠かせません。

適用可否は税理士・税務署への確認が基本

特例の要件は細かく分かれており、ご自身のケースが要件に合致するかどうかを自己判断で正確に見極めるのは容易ではありません。相続が発生した際は、できるだけ早い段階で税理士や税務署に相談し、特例が使えるのか、使えない場合にどの程度の税負担になりそうかを確認しておくと、その後の空き家の扱いを検討しやすくなります。特例を使うには、原則として相続税の申告期限までに土地の分け方が決まっていることも必要なため、早めの相談をお勧めします（国税庁 No.4124）。

空き家をどうするか迷ったら

特例が使えるかどうかにかかわらず、相続した空き家をそのまま持ち続けると、原則として固定資産税がかかり、管理の手間もかかります。特例の適用が難しく相続税の負担が見えてきた場合、その後の資金計画として空き家をどうするかを早めに考えておくことも大切です。当社は大東市を拠点に、内装金物の施工を手がける会社を別に営み、傷みが目立つ家や荷物が残った状態でもそのままの状態でご相談いただける買取を行っています。売却するかどうかを決める前の相談・査定は無料で承っておりますので、税制面の整理を税理士にお任せしつつ、物件そのものの状態については当社にもお気軽にご相談ください。