店舗併用住宅・元お店だった空き家は売れるのか
——「住居に戻す」という視点

1階が昔お店で、2階が住まいになっている。大東市のような下町では、こうした店舗併用住宅は珍しくありません。お店を閉めてから空き家になった実家について、「あの造りのままでは売れないのでは」というご相談をいただきます。

このページでは、元店舗の家が売りにくいと言われる理由と、用途を変えるときの手続き、固定資産税や相続した家の税金の特例での扱いを整理します。

シャッターと土間が残る1階の使い道が見えにくい

元店舗の1階は、シャッターや土間、大きな開口部など、住まいとは違う造りになっていることが多くあります。買う側が「ここを住まいとしてどう使うか」を想像しにくく、一般の住宅を探している方の候補から外れやすいという事情があります。

設備の古さと、用途を変える手続き

店舗として使われていた期間が長いほど、電気設備や水回りが商用のまま古くなっていることがあります。

建物の使い方を変える「用途変更」では、変更後の用途が建築基準法の特殊建築物（飲食店や物販店、共同住宅など）にあたり、その用途に使う部分の床面積が200平方メートルを超える場合に、確認申請が必要です（建築基準法6条・87条）。この規模は、2019年（令和元年）6月25日に全面施行された建築基準法の改正で見直されたものです。また、政令で指定された類似の用途どうしの変更では、確認申請は要りません。

店舗の1階を一戸建ての住まいとして使い直すような場合は、確認申請の対象にならないことも多いですが、建物の規模や変更後の用途によって判断が分かれます。手続きが要らない場合でも、建物の安全に関する基準を満たす必要はあります。具体的には建築士や自治体の窓口にご確認ください。

固定資産税では、住まいの部分の割合で扱いが変わる

住宅が建っている土地には、固定資産税が軽くなる「住宅用地特例」があります（総務省）。店舗と住まいを兼ねた家の土地は、建物のうち住まいに使っている部分の割合に応じて、住宅用地として扱われる広さが決まります。

大阪市の説明では、地上4階建て以下の併用住宅で、住まいの部分が建物全体の2分の1以上なら敷地（家屋の延べ床面積の10倍まで）の全部が、4分の1以上2分の1未満なら同じ敷地（延べ床面積の10倍まで）の半分が住宅用地として扱われ、4分の1未満なら住宅用地になりません。実際の扱いは、物件のある市町村の固定資産税の窓口でご確認ください。

相続した家を売るときの特例も、個別の確認が必要

相続した空き家を売ったときに譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例（国税庁 No.3306）は、対象の家屋が「主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物」に限られます（令和6年1月1日以後の譲渡で、その家と敷地等を相続または遺贈で取得した相続人が3人以上の場合は2,000万円まで）。お店を兼ねていた家で特例が使えるか、どこまでが対象になるかは個別の判断になるため、税理士か税務署にご確認ください。特例の概要は「相続した空き家を売ったときの税金と3,000万円特別控除」にまとめています。

住まいとして再生する前提で見ると、話が変わる

1階を店舗のまま活かす必要はありません。住まいとして使い直す、あるいは1階を別の用途に整えて全体を住まいとして再生する前提に立てば、同じ建物でも見え方が変わります。内装を手がけてきた立場からは、間取りを変えることを難しさではなく可能性として見ることができます。

そのままの状態でご相談ください

私たちアキヤムスブは、別に営む内装金物の施工の会社で培った視点で、店舗併用住宅や元店舗の家を、再生を前提に検討しています。棚や設備が残っていても、2階に荷物がそのままでも、まずはそのままの状態でご相談ください。現金での買取・相談査定無料・立ち会いなしでのご相談も可能です。